Derramas de la comunidad de vecinos: ¿Deben incluirse en el certificado de deuda?

Derramas de la comunidad de vecinos

Las derramas en una comunidad de vecinos son un pago extraordinario que tienen que pagar los miembros. Se hace por la necesidad que hay en la comunidad de costear un gasto concreto e imprevisto del edificio que no se pueda cubrir con las cuotas ordinarias o con los fondos de reserva que existan en las comunidades. 

Su pago es de obligado cumplimiento por todos los propietarios del edificio, de lo contrario, los vecinos que no lo paguen serán considerados morosos, y se puede abrir un procedimiento judicial contra ellos.

¿Qué es el certificado de la deuda?

El certificado de deuda es un documento que los propietarios de una comunidad reclaman al secretario-administrador de fincas, y cuyo objetivo es que el futuro adquirente del inmueble tenga un exacto conocimiento del estado de deudas del inmueble que está adquiriendo.

El sistema de la LPH permite que el vendedor y anterior propietario abandone la comunidad sin que haya saldado su deuda con la comunidad, por lo que el comprador tiene que ingresar el importe de la deuda en la cuenta de la comunidad. Por ello, el vendedor debe exigir al secretario-administrador un certificado de su deuda con la comunidad para entregárselo al comprador.

Este sistema beneficia al vendedor y perjudica al comprador, que adquiere una deuda, y a la comunidad, que cuenta con dos deudores y al comprador no se le puede sustraer de su patrimonio.

La LPH exige que el certificado de deuda se especifique la situación de las deudas “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude”.

¿Que debe incluir el certificado de deuda?

De manera obligatoria, debe incluir un contenido mínimo obligacional que debe incluir el secretario-administrador de fincas en el certificado con respecto a las deudas que consten al momento de su expedición.

De manera complementaria, pero no obligatoria puede incluir las deudas futuras respecto a acuerdos aprobados antes de la venta que originan una derrama a girar después de la compraventa. A pesar de que no sea obligatorio, es recomendable para un mejor entendimiento, transparencia e información para el comprador.

¿Qué sucede con las derramas de la comunidad de vecinos?

En el certificado de deuda, por lo tanto, se debe indicar si el vendedor y anterior propietario está al corriente de los gastos de la comunidad, así como si hay derramas en curso.

El pago de las derramas de una comunidad corresponde a quien es propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Quien tiene que hacer frente a su pago es quien sea propietario cuando son giradas al cobro.

Sin embargo, puede darse la situación de que el vendedor es propietario en el momento que se aprueban las obras a realizar, pero se firma la escritura antes que se giren los recibos para proceder al pago, será el comprador quien deberá pagar las derramas de la comunidad.

Si no se ejecutan los pagos por ninguna de las partes la comunidad podrá embargar la vivienda adquirida como consecuencia de la deuda del anterior propietario, por lo que, previo a la compra, el comprador puede proponer una negociación sobre a quién le corresponde el pago de la derrama.

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